De agenda opstellen voor onderzoek en praktijk over klimaatrisicomanagement voor de gebouwde omgeving en gebiedsontwikkeling. Dat is het doel van de expertbijeenkomst ‘urban real estate and infrastructure: climate risk management’ van de Leerstoel Gebiedsontwikkeling, begin maart op de TU Delft. Of, in de woorden van gastheer en hoogleraar Co Verdaas: “Identificeren waar energie zit, wat de meeste urgentie heeft, en wie zich opwerpt om die onderwerpen verder te onderzoeken.” Een drie-lenzen-benadering moet hierbij helpen.

“Waarom blijven we bouwen op plekken waarvan we weten dat ze risicovol voor klimaatrampen zijn?” Met die vraag introduceert Zac Taylor (onderzoeker KU Leuven) de problematiek van klimaatrisico’s voor vastgoed. “Terwijl vastgoedontwikkeling een van de key drivers is voor de welvaart waar we in leven, stelt zij zich bloot aan grote risico’s door op kwetsbare plekken te bouwen. Hoe kunnen we deze paradox begrijpen?”

Drie-lenzen-benadering 

Taylor schetst de uitdagingen voor het managen van klimaatrisico. Allereerst is klimaatrisico erg plekafhankelijk – het managen van klimaatrisico in Nederland betekent iets heel anders dan in San Francisco of Singapore. Dat is niet alleen omdat het klimaat per plek kan verschillen, maar ook omdat elke plek een eigen manier van eigenaarschap, financiering en management over het vastgoed heeft. Daarnaast waarschuwt Taylor voor het gevolg van klimaatverandering voor de vastgoedmarkt in risicovolle gebieden. Zo kan de businesscase voor investeringen op kwetsbare plekken eroderen, en daardoor de lokale markten voor werkgelegenheid, aandeelhouders en niet-vastgoedgerelateerde investeerders beïnvloeden. Tot slot noemt Taylor de verschillende ‘talen’ en afstand tussen mondiaal opererende instituties enerzijds en lokale communities anderzijds een probleem voor het effectief omgaan met klimaatrisico’s. 

Vervolgens stelt Taylor constructief drie ‘lenzen’ vast van waaruit we klimaatrisicomanagement kunnen onderzoeken: 

• Waardering: wie bepaalt wat de klimaatrisico’s zijn en hoe bepalen zij wat het managen ervan oplevert?
• Beheersing en verantwoordelijkheden: als een partij bepaalde risico’s kan beheersen, neemt deze ook haar verantwoordelijkheid? 
• Kosten en ‘value capturing’: kun je de kosten van klimaatrisicomanagement terugverdienen met de waarde die erdoor gecreëerd wordt?.

Meer dan Deltawerken

Jeroen Aerts (hoogleraar Water- en Klimaatrisico VU Amsterdam) illustreert in aanvulling op Taylor hoeveel ervoor nodig is om de impact van klimaatrampen op vastgoed te verkleinen. Na de orkaan Sandy in New York heeft hij met een team onderzoekers scenario’s geschetst om de stad te beschermen tegen toekomstige overstromingen. Op die scenario’s zijn kosten-batenanalyses toegepast. Zijn modellen laten zien dat de federale investeringen die uiteindelijk gedaan worden (vanuit een publiek verzekeringsprogramma voor huizenbezitters in risicogebieden) absoluut niet opwegen tegen de verliezen die optreden bij een klimaatramp.

“Moeten we niet, naast inzet van de klassieke beschermingsmaatregelen, ook slimme manieren in de ruimte verzinnen om de verliezen tijdens een klimaatramp zoveel mogelijk te verkleinen?” vraagt Aerts zich retorisch af. Ook voor Nederland is dit relevant: hoogstwaarschijnlijk zal de meeste groei van de Nederlandse bevolking in het westelijk gedeelte plaatsvinden, en dat is juist een risicovol gebied dat onder zeeniveau ligt. Aerts pleit daarom voor het slim combineren van ruimtelijke planning, vermogensbeheer en waterbescherming. Meer dan enkel het land te beschermen tegen water (zoals via de Deltawerken), gaat het er dan bijvoorbeeld over om de bouw te concentreren op hogere plekken en om evacuatieroutes te ontwerpen. Het combineren van dijkversterking met gebruiksfuncties als een parkeergarage (Katwijk) of winkelcentrum (Rotterdam) is al in praktijk gebracht.

Events, dear boy, events

Aerts krijgt voor zijn pleidooi bijval van Kasper Spaan, adviseur Klimaatadaptatie en Ruimtelijke Ontwikkeling bij Waternet. Ook hij pleit ervoor dat we ons klassieke perspectief op de omgang met water loslaten (het weerstaan van de dynamiek van water, zoals met dijken en sluizen) en een nieuwe aanpak kiezen (de aanwezigheid van water juist omarmen, zoals met drijvende woningen). “Want niet alles is mogelijk in ons land. We krijgen steeds vaker te maken met extreme droogte en regenval. En het nut van investeringen om waterstijging tegen te gaan wordt steeds korter.”

Volgens Spaan zijn er drie drivers of change die een klimaatadaptieve aanpak veroorzaken: de economie (gebouwen worden steeds slechter verzekerbaar, hij vermoedt dat financiën een sterkere motivator worden om klimaatverandering tegen te gaan dan beleid), de cultuur (willen we ons aanpassen? durven we onze bezittingen op te geven? en welk gesprek is hiervoor nodig?) en “Events, dear boy, events” (een vermeend citaat van de Britse premier Harold Macmillan, over dat we niet weten hoe klimaatverandering zich zal uiten).

Concreet stelt Spaan vijf acties voor:

• Ontwikkel nieuwe vormen van vastgoed, zoals modulaire en verplaatsbare objecten.
• Investeer in watermanagementsystemen in steden, zoals blauwe daken, regentonnen en infiltratiesystemen, en zorg ervoor dat die ook te sturen zijn, zodat ze – naar gelang het type weer – water kunnen opnemen of juist loslaten.
• Onderzoek of we in staat zijn om steden – net als het waterniveau – te laten stijgen, door gebouwen en straten te verhogen.
• Zorg voor ingebouwde weerstand in het stedelijk landschap: waar zitten onze zwakke plekken en hoe kunnen we die versterken?
• Vergeet de culturele uitdaging niet: we leven nu in een droge wereld, maar hoe ziet onze maatschappij eruit als we permanent in een natte omgeving wonen? Kunnen we ons als samenleving transformeren naar een leven op en met het water?

Wie is verantwoordelijk?

In de afsluitende discussie proberen de deelnemers en sprekers het drie-lenzen-model van Zack Taylor (waarde, verantwoordelijkheid en kosten) te vertalen naar plannen. Het meest concrete voorstel behelst een digitaal platform om voor elk object en gebied de impact van klimaatverandering duidelijk te maken. Daar zitten alleen nog de nodige haken en ogen aan. Hoe zorg je ervoor dat alle informatie vergelijkbaar is, in plaats van wildgroei aan parameters en grootheden? Welke informatie is cruciaal (we snappen dat CO2 een belangrijke indicator is, maar wat is nog meer van belang)? En hoe transparant durven ontwikkelaars en eigenaars te zijn over de kansen en gevaren van klimaatverandering voor hun objecten?

Ook de financiële kant van het verhaal roept veel vragen op. De crux zit daarbij volgens de bezoekers bij de vele partijen die betrokken zijn bij een gebiedsontwikkeling. Zo komt de waarde die klimaatadaptief bouwen kan opleveren, niet bij de ontwikkelaars terecht, maar bij de uiteindelijke eigenaren en gebruikers van vastgoed en infrastructuur. Hierdoor ontbreekt de prikkel voor ontwikkelaars om er serieus werk van te maken. De parallel wordt getrokken bij preventie in de zorg: de kosten hiervan vertalen zich voor de investeerder niet (direct) in extra inkomsten, en dus is het lastig om hiervoor geld vrij te maken. 

Afsluitend wil een kritische bezoeker in de zaal weten wie in de zaal al fulltime bezig is met het onderwerp klimaatadaptieve bouw. Oftewel: vinden we het onderwerp wel belangrijk genoeg? Voorzitter Co Verdaas: “Tien jaar geleden was het hetzelfde met klimaatverandering. Bedrijven, overheden, onderzoek, tegenwoordig is iedereen ermee bezig.” Wat niet wegneemt, stelt de vraagsteller, dat er niets gebeurt als er niemand aangewezen wordt als verantwoordelijke. “Want als iedereen verantwoordelijk is, dan is niemand verantwoordelijk.”

Bron: Gebiedsonwikkeling.nu